jessicawestermann

„Die aktuelle Krisensituation, die von diversen Faktoren beeinflusst wird, ist nicht ganz unvorhergesehen aufgekommen. Vielmehr sind die Anforderungen in vielerlei Hinsicht bereits seit einigen Jahren deutlich gestiegen – nun kommen die aktuellen Entwicklungen wie der Krieg in der Ukraine und das veränderte Zinsumfeld hinzu. Mieten und Preise kannten in der zurückliegenden Marktphase nur eine Richtung: „Bergauf“. Das hat sich zunächst sehr positiv auf die Portfolios ausgewirkt. In dieser Phase stellte sich aber bereits die Frage, welche Auswirkungen eine mögliche Zykluswende auf deren Sicherheit und Stabilität haben werde. Zudem stiegen regulatorische Anforderungen, denken wir an die ESG-Vorgaben der EU-Kommission wie Taxonomie- und Offenlegungsverordnung. Außerdem sehen wir allgemeine gesellschaftliche Entwicklungen, die von übergreifenden Faktoren wie zum Beispiel der Digitalisierung, dem demografischen Wandel, der Urbanisierung und dem technologischen Fortschritt stark beeinflusst werden. Vor dem Hintergrund dieser komplexen Rahmenbedingungen und vielschichtigen Herausforderungen steigen die Aufgaben und wächst der Beratungsbedarf.“

„Nein, die Gründung von Blacklake Management Partner und meine Entscheidung als Partner einzusteigen hatte nichts mit der Krisensituation zu tun. Ich bin der Meinung, dass eine komplementär aufgestellte Beratungsboutique immer Berechtigung hat – auch in guten Zeiten. In prosperierenden Marktphasen gibt es Aufgabenstellungen, an denen es zu arbeiten gilt, auch wenn es dabei weniger um Restrukturierung als vielmehr um strategische Fragen, Auf- und Ausbau sowie die Optimierung von Organisationstrukturen und Immobilienanlagen geht.
Die langjährigen Erfahrungen und unterschiedlichen Kompetenzen der Partnerinnen und Partner bieten Entscheidungsträgern bei vielfältigen Aufgabenstellungen fundierte und professionelle Begleitung – in jeder Marktphase.“

„Die letzten Jahre waren von der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken geprägt. In dieser Phase wurde es für institutionelle Anleger zunehmend schwieriger, erforderliche und adäquate Renditen in den unterschiedlichen Assetklassen ihrer Kapitalanlage zu erzielen. Immobilieninvestments boten im Vergleich zu etwa der klassischen zehnjährigen Bundesanleihe einen Rendite-„Mehrwert“ von 300-400 Basispunkten und wurden damit verstärkt nachgefragt. In diesen Markt ist dann viel Geld geflossen, was die Immobilienpreise deutlich nach oben getrieben hat. Als Core-Produkte, die die bevorzugte Assetklasse institutioneller Investoren sind, bei einer CapRate von 3 Prozent angekommen waren, erweiterten Anleger ihren Fokus. Neue Nutzungssegmente und erweiterte Risiko-Rendite-Strukturen bis hin zu Projektentwicklungen standen auf der Einkaufsliste.

Dazu ein kleiner Exkurs: Institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Versorgungswerke unterliegen engen gesetzlichen Regelungen, unter anderem dem Versicherungsaufsichtsgesetz und der Anlageverordnung. Anlagen müssen entsprechend diversifiziert sein und gewisse Quoten erfüllen beziehungsweise Quotengrenzen einhalten. Bei Immobilien liegt diese zum Beispiel bei maximal 25 Prozent des gesamten Sicherungsvermögens, Öffnungsklauseln sind teilweise möglich. In den letzten Jahren konnte man beobachten, dass die Immobilienquoten der Häuser deutlich ausgebaut und teilweise ausgereizt wurden.

Mit Einleitung der Zinswende und dem damit verbundenen, deutlichen Zinsanstieg endete die Investitions-Ralley. Wir müssen damit rechnen, dass Immobilienwerte korrigiert werden. Positive Leverage-Effekte werden bei Refinanzierungen zukünftig nicht immer erzielt werden können. Nachschusspflichten können erforderlich werden, wenn zulässige Finanzierungsquoten überschritten sind. Das sind Themen, mit denen sich die Marktteilnehmer nun beschäftigen werden. Portfolio- und Risikomanagementaufgaben stehen auf der Agenda der institutionellen Anleger und Assetmanager. Zudem müssen sich alle den neuen ESG-Reportinganforderungen stellen.“

„Das Damoklesschwert der Zinsänderung hat sich schon länger über uns bewegt. Dennoch war die Nachfrage nach Core-Produkten enorm hoch. Wie bereits erwähnt, waren die Preise in dem Segment zuletzt stark ausgereizt und nicht zuletzt durch strukturierte Bieterverfahren überreizt worden. Damit wurden dann die sogenannten „Spezialimmobilien“ immer interessanter. Dazu zählten vor zehn Jahren noch Logistikimmobilien, Versorgungs- und Fachmarktzentren – Produkte, die sich heutzutage in nahezu jedem Immobilienportfolio befinden. Gerade die Pandemie hat uns gezeigt, wie krisensicher diese Investments sind. Gleichzeitig musste das Risikoverhalten angepasst werden, um die Renditeerwartungen zu erfüllen. Ein Beispiel dafür sind Projektentwicklungen beziehungsweise Forward Deals. Hier zeigten institutionelle Investoren eine wachsende Risikobereitschaft.“

„Der Transaktionsmarkt ist stark eingebrochen und liegt teilweise brach. Die Unsicherheit nicht nur hinsichtlich zu erwartender Wertkorrekturen und deren Folgen scheint groß. Die globalen, geopolitischen Entwicklungen tragen ebenso wie die Sorge der Folgen der zu erwartenden Rezession dazu bei. Vor diesem Hintergrund stehen Sicherheit und Stabilität sicherlich an oberster Stelle.

So stellt sich derzeit vielmehr die Frage, wie Portfolios optimiert und teilweise umstrukturiert werden können. Hier sehe ich wesentliche Aufgaben auf das Portfoliomanagement und die Portfolioanalysen sowie auf das Risikomanagement zukommen, mit denen sich Anleger und Assetmanager beschäftigen müssen. Auch wird ein noch aktiveres Assetmanagement gefordert sein, um Immobilienwerte zu heben und zu stabilisieren. Welche Maßnahmen sind erforderlich, damit Objekte den zukünftigen ESG-Anforderungen gerecht werden und nicht als „Stranded Assets“ gelten? Portfolios für die Zukunft zu rüsten und aufzustellen – das wird eine der Hauptaufgaben sein.“